Ratgeber

Bevor Sie anfangen nach der passenden Immobilie zu suchen sollten Sie herausfinden wie viel Geld Sie tatsächlich zur Verfügung haben. Dabei sind zwei Punkte besonders wichtig:

Monatliches Budget: Wie hoch ist Ihr Einkommen und welche Ausgaben haben Sie? Berechnen Sie genau, wie viel Geld Ihnen für die monatliche Rate zur Verfügung steht.

Eigenkapital: Prüfen Sie, wie viel Bank-/Sparguthaben oder Kapital aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag Sie in die Immobilienfinanzierung einfließen lassen können.

Gerne können Sie auch unseren Miet-/Kaufrechner benutzen, um eine erste Idee zu bekommen, wieviel Ihr neues Heim kosten darf.

Auf diese Frage gibt es keine konkrete Antwort, aber ein paar Hinweise, die zu beachten sind. Je nach finanzierender Bank kann es sein, dass 100-110% des Kaufpreises finanziert werden. Es ist aber, für Sie als Kunden, wichtig zu wissen, dass ein höherer Beleihungswert gleichbedeutend ist mit einem höheren Zinssatz. Dies ist für alle Banken zutreffend.

Damit eine Finanzierung überhaupt zustande kommen kann, wird empfohlen, dass der Kunde mindestens die Nebenkosten aus den Ersparnissen aufbringen kann. Wenn darüber hinaus noch 20%-30% der Kaufpreissumme aus Eigenmitteln aufgebracht werden können, sollte ihrer Finanzierung nicht mehr viel im Wege stehen. Das wird sich auch sehr positiv auf den Zinssatz auswirken.

Tipp: Vermeiden Sie unbedingt ihre gesamten Ersparnisse als Eigenkapital einzubringen. Behalten Sie immer eine Reserve für unvorhersehbare Ausgaben wie z.B. Reparaturen.

In diesem Zusammenhang sollten Sie bedenken, dass nicht nur das Barvermögen als Eigenkapital gilt sondern auch folgendes…

• Ersparnisse auf Konten
• Bausparguthaben
• Immobilien
• Bereits erworbenes Baugrundstück
• Aktien und andere Arten von Wertpapieren
• Lebensversicherungen

Die eigene Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung in ihrem Leben. Da möchte man sicher sein keine falschen Entscheidungen zu treffen. Um sicher zu sein, wie teuer die eigene Immobilie sein darf, ist eine Haushaltsrechnung unabdingbar. Sie müssen Ihre Ausgaben Ihren Einnahmen gegenüberstellen und sehen, welcher Betrag dabei überbleibt.

Die zweite große Komponente ist ihr Eigenkapital. Die Kombination aus verfügbarem Einkommen und Eigenkapital gibt Ihnen Aufschluss über die mögliche Kaufsumme. Ihnen bleibt natürlich auch die Möglichkeit, Ihre bestehende Miete als Ratenansatz zu nehmen und anhand unseres Miet-/Kaufrechners Ihre Möglichkeiten zu ermitteln.

Der angebotene Zins ist sehr individuell und stark abhängig von dem Risiko, welches die Bank ermittelt. Je höher das ermittelte Risiko desto höher der Zinssatz. Dieses Risiko kann in zwei Bereiche unterteilt werden: Kreditnehmer und Immobilie.

Kreditnehmer

Erwerbstätigkeit

Je nachdem ob Sie Angestellter, Rentner oder Selbständiger sind, variiert die Anzahl der finanzierenden Banken, was den möglichen Zins beeinflussen kann. Manche Banken erheben für bestimmte Berufsgruppen Zinsaufschläge oder stellen Anforderungen an den einzubringenden Eigenkapitalanteil. So haben Angestellte und Beamte oft eine bessere Auswahl, wohingegen Selbstständige, Freiberufler oder Rentner in der Auswahl häufig eingeschränkt sind.

Postleitzahl

Es gibt viele regionale Banken, die nur in bestimmten PLZ-Gebieten Finanzierungen anbieten.

Nutzung

Ob eine Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung angeschafft wird spielt eine Rolle. Für Kapitalanleger werden zum Teil spezielle Anforderungen an das Einkommen oder an den Beleihungswert der Immobilie gestellt.

Bonität

Um die Bonität zu prüfen, holt die Bank, mit Zustimmung des Kunden, eine Schufa- Auskunft ein. Bei Selbständigen wird die Einkommenssituation noch einmal in Detail beleuchtet. Zudem werden Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung, Kapitalerträge oder Renten mit einbezogen. Ebenso spielt die Beschäftigungsart und Dauer vielfach eine Rolle.

Immobilie

Eigenkapitalanteil 

Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser ist in der Regel der Zinssatz für den Kunden. Bei Beleihungen von bis zu 60% erhält der Kunde meist Spitzenkonditionen, da das Risiko für die Bank minimal ist. Je höher der Beleihungsgrad, desto höher der Zinsaufschlag. Diese Kurve verläuft leider nicht linear sondern exponentiell.

Zinsbindung 

Da sich Banken refinanzieren müssen und die Zinsentwicklung nicht genau vorhersehbar ist, sind sie gezwungen sich gegen diese Risiken abzusichern. Das Resultat für Sie als Endkunden ist, dass der Zins mit der Laufzeit steigt. Der Unterschied zwischen einer zehnjährigen Zinsbindung und einer zwanzigjährigen kann bis zu 0,4% betragen.

Tilgungssatz

Ein höherer Tilgungssatz kann sich positiv auf die Zinskonditionen auswirken, dies stimmt insbesondere, wenn es sich um ein Volltilgerdarlehn handelt. Der Zinsvorteil für Volltilgerdarlehn über eine zehnjährige Laufzeit kann bis zu 0,2% betragen.

Sonderoptionen

Ein Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit sowie eine Sondertilgungsoption über fünf Prozent der Darlehenssumme sind heute oft Teil des Standardvertrages und somit kostenlos. Wer mehr  Flexibilität benötigt, kann dies in der Regel gegen einen  Zinsaufschlag vereinbaren.

Hier ist die Antwort ein ganz klares „Ja, aber…“

Selbständige haben es in der Regel schwerer eine Baufinanzierung zu erhalten als Angestellte. Der einfache Grund dafür ist das schwankende Einkommen.  Da es sich bei Baufinanzierungen um relativ hohe Summen und lange Laufzeiten handelt, wägen die Banken ab, ob die Kreditraten durchgehend bedient werden können. Um dies nachzuweisen werden von Selbständigen deutlich mehr Unterlagen verlangt als von Angestellten. Eine Aufstellung der benötigten Dokumente finden Sie im nächsten Kapitel.

Insbesondere bei Selbständigen weicht die Herangehensweise der Banken stark voneinander ab. Während die einen grundsätzlich offen dafür sind, wiegeln andere sehr schnell ab. Hier wird auch zwischen Freiberuflern und Gewerbetreibenden unterschieden. Während Ärzte, Rechtsanwälte oder Architekten (Freiberufler) bevorzugt behandelt werden, wird für Gewerbetreibende oft ein deutlich höherer Zinssatz veranschlagt. Eine Möglichkeit, um dem Einkommensrisiko entgegenzuwirken und einen besseren Zinssatz zu bekommen, ist mehr Eigenkapital einzubringen. Zudem können auch Lebens- und Berufsunfähigkeitsversicherungen sinnvoll sein, da sie im Ernstfall auch das Risiko für die Familie minimieren.

Damit sowohl Sie als auch die Bank langfristig mit der Baufinanzierung gut leben können, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass Ihre Baufinanzierung eine gewisse Flexibilität aufweist. Je nach Bedarf sollten Sondertilgungen oder kostenlose Tilgungssatzwechsel Teil der Baufinanzierung sein.

Jede Baufinanzierung ist anders und je nach Vorhaben und Kreditgeber werden andere Unterlagen benötigt. Gerade bei Selbstständigen sind je nach Tätigkeit zusätzliche Unterlagen erforderlich und bei Bauvorhaben werden andere Dokumente benötigt als beim Kauf vorhandener Immobilien. Unsere Berater besprechen gerne mit Ihnen, in einem persönlichen Gespräch, welche Unterlagen konkret benötigt werden. Wenn Sie aber die folgenden Unterlagen zur Hand haben, sind Sie bereits sehr gut vorbereitet.

Persönliche Unterlagen

• Die letzten drei Gehaltsnachweise
• Aktueller Lohnsteuerbescheid
• Renteninformationen
• SCHUFA-Selbstauskunft
• Nachweis über weitere Darlehen

Selbstständige benötigen darüber hinaus:

• Bilanz- und Gewinnermittlung
• Betriebswirtschaftliche Auswertung
• Auszug aus dem Handelsregister
• Einkommensteuerbescheide

Objektunterlagen

• Kaufvertrag
• Grundbuchauszug
• Bauplan/ Grundrissplan
• Bebauungsplan
• Bruttogrundflächenberechnung
• Wohn-/ Nutzflächenberechnung
• Lage-/ Katasterplan
• Baubeschreibung
• Teilungserklärung
• Wohnnebenkostenberechnung
• Exposé, Fotos des Objekts
• Kopie der Gebäudeversicherung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

Es gibt unzählige Förderprogramme auf dem Markt, welche beim Kaufen, Bauen oder Sanieren helfen sollen. Die meisten Programme werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angeboten. Hier ist eine Übersicht der Programme, welche derzeit angeboten werden.

Zusätzlich zu KfW Darlehen werden aber auch ergänzende Programme seitens der Bundesländer angeboten. In Hamburg gibt es z.B. das Familien Start Darlehen vom IFB Hamburg, das Familien den Weg ins Eigenheim ermöglichen soll.  Andere Bundesländer bieten aber ähnliches.

Die meisten Förderprogramme sind so aufgebaut, dass Sie einen bestimmten Kreditrahmen zu vergünstigten Konditionen erhalten. Es gibt aber auch direkte Zuschüsse, wie z.B. Investitionszuschuss 455-B zur Barrierereduzierung . Der Antrag für die meisten Förderprogramme erfolgt über ihre finanzierende Bank.

Die Anzahl an Banken in Deutschland liegt bei weit über 1000 und die Konkurrenz ist riesig. So groß wie die Anzahl der Banken, so undurchsichtig auch das Zinsangebot und  die Anforderungen, welche von den Banken gestellt werden. Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie als Endkunde hier den Überblick behalten und das beste Angebot für sich finden, ist gering.

Einen weiteren Aspekt, den Sie hier berücksichtigen sollten, ist die „Zeit“.  Ihre Zeit, die Sie in diesen Prozess investieren müssen und die Zeit, die Ihnen der Verkäufer der Immobilie bereit sein muss einzuräumen. In einem boomenden Markt, wie wir ihn heute erleben, ist diese Art der Zusage eher rar.  Sprechen Sie uns deshalb an, damit wir Ihnen helfen können!